Vă rog, prezentați-vă.
Mă numesc Roman Cernâșev. M-am născut și am crescut la Chișinău. Am absolvit trei universități din diferite țări: facultatea de economie la o universitate din Rusia, facultatea de finanțe la o universitate din Israel și facultatea de analist financiar la o universitate din Statele Unite ale Americii.
În Israel, am fost unul dintre pionerii pieței financiare în dezvoltare. Mai târziu, am fost lector la una dintre universitățile israeliene. Am fost unul dintre fondatorii Societății israeliene a profesioniștilor în investiții (ISIP).
În martie 2016 am candidat pentru funcția de președinte al Băncii Naționale din Moldova. Un pic mai târziu m-am întors cu familia în orașul meu natal – Chișinău. Una dintre investițiile mele de aici a fost o livadă de nuci care a fost procurată în 2015. Această livadă a și devenit baza proiectului nostru unic pentru Moldova – asociația agrară „Agozim”.
Ce reprezintă asociația dvs. și de ce numiți acest proiect unic?
Asociația „Agozim” reprezintă un proiect investițional pentru cetățenii Moldovei. Noi propunem partenerilor noștri potențiali să procure o parte din livada de nuci, care va fi îngrijită de asociația propriu-zisă.
Unic, pentru că acesta este un proiect de investiții colectiv. Modele similare sunt populare în țările dezvoltate ale Europei cum ar fi, de exemplu, Franța, unde asociațiile agrare nu sunt o raritate încă din timpurile revoluției burgheze.
Ca urmare al centralizării proceselor de producție, se realizează o economie uriașă de resurse, iar eficiența utilizării acestora crește. Utilizarea ineficientă a resurselor este problema principală a țării noastre astăzi.
De ce doar pentru cetățenii Moldovei?
Bună întrebare. Potrivit legislației țării noastre, doar cetățenii Moldovei pot procura ca proprietate privată teren agricol. Aceasta este esența proiectului nostru. Partenerul cumpără sub formă de proprietate privată atât livada, cât și lotul de pământ pe care aceasta este plantată. Partea lui de livadă devine o proprietate privată pe care el poate s-o vândă, s-o dăruiască sau s-o lase moștenire. La autoritățile cadastrale, partenerul figurează ca proprietar al pământului și al livezii care crește pe el. Atât lotul de pământ, cât și livada au fiecare numărul său cadastral. Pe lângă asta, livada figurează sub termenul de „construcție”. Dacă pe acest lot de pământ ar fi fost construită o casă, ea ar figura sub același termen.
Deci, procurarea unei cote-părți în cadrul proiectului dvs. este similară procurării unui imobil?
Exact. Unica diferență ar fi că rentabilitatea prognozată a acestei investiții este semnificativ mai mare decât rentabilitatea imobilelor comerciale sau rezidențiale.
Afirmația dvs. sună un pic straniu, pentru că în public circulă ideea că agricultura este un sector care aduce puțin profit în Moldova. Cum puteți explica aceasta?
Aveți dreptate, dar, în același timp, nu aveți dreptate. Într-adevăr, multe gospodării de talie mică se țin cu greu la suprafață, dar asta este legat doar de activitatea lor neefectivă. Odată cu distribuirea terenurilor agricole conform programului „Pământ”, la începutul acestui secol, au apărut destul de multe gospodării agricole care se ocupau de prelucrarea pământului, dar o făceau neefectiv.
Logica e simplă. Un fermier care prelucrează 5 hectare de pământ are nevoie de un anumit parc de tehnică. Aceeași tehnică ar fi putut prelucra, spre exemplu, 20 de hectare de pământ. În același timp, cheltuielile totale nu erau să crească semnificativ. Dar suprafața terenului prelucrat ar crește de 4 ori. Asta ar însemna că proprietarii a patru loturi, care se află unul lângă altul, ar fi trebuit să se unească ca să mărească eficacitatea productivității lor. Dar, din păcate, asta nu se întâmplă din mai multe cauze.
Amintiți-vă de Europa medievală, care a fost supusă unor raiduri constante ale popoarelor nordice până când conducătorii locali nu și-au dat seama că este necesar să-și unească forțele. Pentru a ajunge la această idee, ei au avut nevoie de sute de ani. Sper că noi vom avea nevoie de mai puțin timp. Deci, rezultatul acestui proces este că prețul pentru teren agricol în Moldova nu reflectă valoarea acestuia. Cum credeți, pământul din Moldova este de o calitate mai rea decât cel din România sau din Franța? Dar de ce acesta se vinde la un preț de 5 ori mai mic decât în România vecină și de 10 ori mai mic decât în Franța? Acest lucru are doar o singură explicație: eficacitatea scăzută al productivității agricole pe aceste pământuri.
Astfel, am ajuns la răspunsul la întrebarea dvs. Resursele de producție ieftine (teren agricol, forța de muncă și altele) permit asociației noastre să dezvolte un proiect cu nivel înalt al eficacității, al cărui rentabilitate se așteaptă să fie în jur de 10-15% anual. Atrageți, vă rog, atenție! Este vorba despre o rentabilitate reală, nu nominală. Așa, de exemplu, rentabilitatea nominală potrivit unui depozit bancar poate fi de 7% anual, dar dacă nivelul mediu al prețurilor (inflația) în această perioadă va crește cu 5% pe an, atunci rentabilitatea reală pentru așa depozit va fi doar 2% anual. În același timp, producția agricolă nu suferă din urma inflației.
De ce căutați parteneri în asociația dvs.? Dacă deja aveți un proiect efectiv, puteți să-l realizați de sine stătător și să primiți tot venitul singur, nu-i așa?
Așa este. Dar scăpați din vedere ideea de bază a proiectului nostru. Livada noastră de nuci are o mărime de aproximativ 40 de hectare. În Moldova, zeci de mii de hectare de teren agricol nu se prelucrează. Ele ar putea fi procurate la un preț foarte scăzut și să devină obiectul unui proiect efectiv. În același timp, conturile băncilor comerciale sunt pline cu depozitele persoanelor fizice și juridice.
De ce acești bani nimeresc în depozite? Pentru că un om lucrător, care a strâns niște bani, nu poate să-și cumpere un teren și un tractor, ca să lucreze în câmp în zilele sale libere. El are nevoie de surse de investiții, pe care el nu le are. În țările dezvoltate, această funcție o deține piața valorilor mobiliare, care în Moldova este slab dezvoltată și, de aceea, foarte periculoasă.
Astfel, moldovenii își păstrează economiile în conturi de depozit în băncile comerciale sau, în cel mai bun caz, cumpără imobil ca să-l folosească pentru a genera un venit oarecare. Problema este că toți fac la fel. Din această cauză, la un moment dat, prețurile pentru imobil au crescut până la un nivel nejustificat. Au fost construite multe blocuri în care, așa cum s-a dovedit, nu are cine trăi. Astăzi, suntem martorii unei scăderi a prețurilor pentru imobil, dar și unei scăderi a rentabilității acestui tip de investiție.
Toate acestea se întâmplă având la bază faptul că bogăția cea mai mare a țării noastre, terenurile agricole, stau în pârloagă și nu sunt prelucrate.
În opinia dvs., ce se poate de făcut în situația creată?
Țineți minte pilda despre vânt și soare, care au pariat cine este mai puternic și au decis să testeze asta pe un călător singuratic? Sarcina a fost să scoată mantia de pe călător. Primul a fost vântul. El a suflat din toate puterile, dar călătorul se înfășura în mantie și mai mult. Apoi a ieșit soarele, l-a încălzit pe călător și el singur și-a scos mantia.
Guvernarea noastră se gândește să adopte o lege care obligă proprietarii să prelucreze pământurile sale. Dar ar trebui să-și facă griji cum să stârnească interesul potențialilor investitori dintr-o parte, iar din altă parte să atragă antreprenori.
Noi propunem o abordare corectă în ceea ce privește interesul părților. Asociația noastră „Agozim” deja pregătește următorul proiect legat de plantarea unei livezi de nuci pe o suprafață de 300-400 de hectare în vecinătatea satului Condratești. Planificăm să colectăm investiții pentru acest proiect de la partenerii noștri – reprezentanții „clasei de mijloc” care doresc să-și investească economiile eficient. Pentru ca aceasta să devină posibil, proiectul nostru actual, de probă, trebuie să devină de succes și să aducă partenerilor noștri un venit mare și stabil.
Din cauza că livada este relativ mică și acest proiect este mai mult publicitar, a trebuit să ne limităm la posibilitatea de procurare doar a unui lot de pământ de către fiecare partener. Mărimea lotului variază de la 50 la 90 de acri. În următoarele noastre proiecte, mărimea lotului procurat nu va mai fi limitat.
Ce obligații reciproce există între asociația dvs. și partenerii care investesc în proiect?
După ce partenerul cumpără dreptul la proprietate pe pământ și cota-parte de livadă, noi încheiem un contract de închiriere pe lungă durată și un acord de parteneriat. Prin acest acord, asociația „Agozim” se obligă să aibă grijă de livada de nuci care aparține partenerului. Partenerul, la rândul său, se obligă să efectueze plățile anuale care vor acoperi cheltuielile de îngrijire a livezii. Este un lucru absolut identic celui de administrare a unui bloc de locuit, când cooperativa colectează contribuții de la locatari pentru a menține clădirea curată și ordonată. Fiind partenerul general, eu, în acest exemplu, aș fi îndeplinit rolul de președinte al administrației condominiului.
Din partea sa, asociația „Agozim” se obligă să îngrijească în mod corespunzător proprietatea comună în interesele tuturor partenerilor asociației și pe durata existenței livezii de nuci. Pentru a consolida această obligație, partenerul general se obligă să dețină nu mai puțin de 20% din livadă pe toată durata existenței sale.
În afară de mijloace bănești, mai sunt careva cerințe care trebuie îndeplinite de partenerii dvs. pentru a efectua această investiție?
Practic, nu. Procesul de înregistrare a tuturor documentelor ia un pic mai mult timp, dar după asta timp se va cheltui doar pentru a face cunoștință cu rapoartele periodice care se publică pe pagina web a asociației noastre și participarea la adunarea anuală a partenerilor care se va desfășura după strângerea roadei, la sfârșitul lui octombrie.
Îmi rămâne doar să vă urez succes în proiectele dvs. și să-mi exprim speranța că agricultura în Moldova va deveni într-atât de efectivă, încât prețurile pentru pământul nostru să fie identice celor din Franța.