Представьтесь, пожалуйста.
Меня зовут Роман Чернышёв. Родился и вырос в Кишинёве. Получил образование в трёх университетах разных стран мира: степень Экономиста из Российского Университета, степень Финансиста из Израильского Университета и степень Финансового Аналитика из Университета Соединённых Штатов Америки.
В Израиле был одним из пионеров развивающегося там финансового рынка. Позже преподавал в одном из Израильских Университетов. Был в числе основателей Израильского общества Инвестиционных профессионалов (ISIP).
В марте 2016 года оказался в числе финальных претендентов на пост Президента Национального Банка Молдовы. Позже вернулся с семьёй в родной Кишинёв. Одной из моих инвестиций здесь, был сад Грецкого ореха, приобретённый в 2015 году. Этот сад и стал основанием нашего, уникального для Молдовы проекта – сельскохозяйственной ассоциации “Agozim”.
Чем является ваша ассоциация, и почему вы называете ваш проект уникальным?
Ассоциация “Agozim”- это инвестиционный проект для граждан Молдовы. Мы предлагаем нашим потенциальным партнёрам приобрести долю орехового сада, выращиванием которого будет заниматься сама ассоциация.
Уникальный, потому что это коллективный инвестиционный проект. Подобные модели популярны в развитых Европейских странах, как например, Франция, где сельскохозяйственные ассоциации не редкость ещё со времён буржуазной революции.
Дело в том, что в результате централизации производственных процессов, достигается огромная экономия ресурсов, и растёт эффективность их использования. Неэффективное использование ресурсов это главная проблема нашей страны на сегодняшний день.
Почему только для граждан Молдовы?
Хороший вопрос. Дело в том, что по закону нашего государства, только его граждане могут приобретать в частную собственность сельскохозяйственные земли, и в этом заключается сущность нашего проекта. Партнёр приобретает в частную собственность, как сам сад, так и землю, на которой он произрастает. Его доля является частной собственностью, которую он может продать, подарить или завещать. В кадастровых органах партнёр значится собственником земли и растущего на ней сада. Как у земли, так и у сада есть свой кадастровый номер, при этом сад имеет определение Constructie. Если бы на этой земле был построен дом – он получил бы такое же определение.
То есть, покупка доли сада в вашем проекте похожа на покупку недвижимости?
Именно так, с тем лишь отличием, что ожидаемая доходность от этой инвестиции значительно превышает уровень доходности коммерческой или жилой недвижимости.
Ваше утверждение звучит странно, ведь бытует мнение, что сельское хозяйство это малоприбыльная отрасль в Молдове. Как вы это объясните?
Вы одновременно правы и неправы. Действительно, многие мелкие сельхозпроизводители с трудом удерживаются на плаву, но это связано лишь с неэффективностью их деятельности. Со времени распределения сельскохозяйственных земель по программе “Pamint”, в начале этого века, возникло немало аграрных хозяйств, занимающихся обработкой земли, но делающих это неэффективно.
Судите сами. Хозяину, обрабатывающему 5 гектаров земли, необходим определённый парк техники. Эта же техника могла бы обрабатывать, к примеру, 20 гектаров земли. Общие расходы при этом увеличились бы незначительно, притом, что размер обрабатываемой земли увеличился бы в 4 раза. Это значило бы, что хозяевам соседних четырёх участков следовало бы объединиться, чтобы увеличить эффективность своего производства. Но, к сожалению, этого не происходит, и тому есть много причин.
Вспомните средневековую Европу, которая подвергалась постоянным набегам северных народов до тех пор, пока местные князья не осознали необходимость объединить свои силы. Тогда на осмысление этой необходимости у них ушло несколько сотен лет. Надеюсь, нам потребуется меньше.
Так вот, результатом этого процесса стало то, что цена на сельскохозяйственную землю в Молдове не отражает её ценность. Как вы полагаете, земля в Молдове хуже, чем в Румынии или во Франции? Так почему она продаётся по цене в 5 раз ниже, чем в соседней Румынии и в 10 раз ниже, чем во Франции? Этому есть только одно объяснение – низкая эффективность сельскохозяйственного производства на этих землях.
Итак, мы подошли к ответу на ваш вопрос. Дешёвые производственные ресурсы (сельскохозяйственная земля, рабочая сила и так далее) позволяют нашей ассоциации осуществлять высокоэффективный проект, средняя реальная доходность которого ожидается в районе 10-15% годовых. Обратите внимание, речь идёт о реальной доходности, в отличие от номинальной. Так, например, номинальная доходность по банковскому депозиту может быть 7% годовых, но если средний уровень цен (инфляция) за этот период будет расти на 5% в год, то реальная доходность по такому депозиту составит лишь 2% годовых. Сельскохозяйственная же продукция от инфляции не страдает.
Почему вы набираете партнёров в вашу ассоциацию? Ведь если у вас есть эффективный проект, вы можете осуществить его самостоятельно и получить всю прибыль от этого проекта?
Это так, но вы упускаете главную идею нашего проекта. Наш ореховый сад размером чуть более 40 гектаров. В Молдове десятки тысяч гектаров сельскохозяйственных земель не обрабатываются. Они могли бы быть приобретены очень дёшево и стать объектом эффективного проекта. В то же время, счета коммерческих банков «ломятся» от депозитов физических и юридических лиц.
Почему эти деньги попадают на депозиты? Да потому, что работающий человек, который накопил сбережения, не может купить себе земельный надел и трактор, чтобы по выходным ездить работать в поле. Ему нужны инвестиционные каналы, которых у него нет. В развитых странах эту функцию выполняет рынок ценных бумаг, который в Молдове слаборазвит и, поэтому, исключительно опасен.
Таким образом, Молдаване хранят свои сбережения на депозитных счетах в коммерческих банках, либо, в лучшем случае, приобретают недвижимость, чтобы получать от неё доход. Проблема в том, что так поступают все. По этой причине, в своё время, цены на недвижимость выросли до неоправданно высокого уровня. Было построено много домов, в которых, как оказалось, некому жить. Сегодня мы наблюдаем как падение цен на недвижимость, так и падение доходности этой инвестиции.
И всё это происходит на фоне того, что основное богатство нашей страны – сельскохозяйственные земли – пустуют и не обрабатываются.
Что же, по-вашему, можно сделать в создавшейся ситуации?
Помните притчу о том, как ветер и солнце поспорили кто сильнее, и решили проверить это на одиноком путнике? Задачей было сорвать с него плащ. Начал ветер. Он дул изо всех сил, но путник только сильнее кутался в плащ. И тогда вышло солнце, пригрело, и путник сам снял свой плащ.
Наше правительство раздумывает о принятии закона, обязывающего хозяев обрабатывать свои земли. А следовало бы заботиться о том, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов с одной стороны и предпринимателей с другой.
Мы предлагаем правильный подход к вопросу заинтересованности сторон. Наша ассоциация “Agozim” уже готовит следующий проект по выращиванию орехового сада на площади 300-400 гектаров в районе села Condratesti. Мы планируем собирать инвестиции на этот проект от наших партнёров – представителей “среднего класса”, желающих эффективно вложить свои сбережения. Чтобы это стало возможным, наш пробный текущий проект должен оказаться успешным и приносить нашим партнёрам высокий и стабильный доход.
По причине того, что сад небольшой, и этот проект является скорее рекламным, нам пришлось ограничить возможности приобретения одним участком для каждого партнёра. Размер участка варьируется от 50 до 90 соток. В наших следующих проектах размер приобретаемой доли ограничен не будет.
Какие взаимные обязательства существуют между вашей ассоциацией и партнёрами, инвестировавшими в ваш проект?
После того, как партнёр приобретает права собственности на землю и долю сада, мы заключаем договор долгосрочной аренды и договор товарищества. По этому договору, ассоциация “Agozim” обязуется осуществлять всю необходимую заботу об ореховом саде, принадлежащем партнёру. В обязанности партнёра входит своевременное внесение ежегодных платежей, которые будут покрывать расходы по уходу за садом, совершенно идентично тому, как домоуправление кооперативной многоэтажки собирает взносы с жильцов, для поддержания здания в чистоте и порядке. Будучи генеральным партнёром, я, в этом примере, выполнял бы роль председателя домоуправления.
Со своей стороны, ассоциация “Agozim” обязуется своевременно осуществлять всю необходимую заботу о совместной собственности в интересах всех партнёров ассоциации и на протяжении всего периода существования орехового сада. Для того, чтобы закрепить это обязательство, генеральный партнёр обязуется иметь в собственности не менее 20% сада на протяжении всего периода его существования.
Кроме вложения средств, от ваших партнёров требуются ещё какие-либо усилия для осуществления этой инвестиции?
Практически нет. Процесс оформления занимает некоторое время, но после этого временные затраты сводятся к тем, которые необходимы для ознакомления с периодическими отчётами, публикуемыми на сайте нашей ассоциации, и участия в ежегодном собрании партнёров, проходящем после сбора урожая, в конце Октября.
Ну что же, мне остаётся только пожелать вам успехов в ваших проектах, и выразить надежду на то, что сельскохозяйственное производство в Молдове станет настолько эффективным, что цены на наши земли сравняются с Французскими.